辽西信息门户网 财经

2019年三季度中国房地产市场总结与趋势展望

作者:匿名 时间:2019-11-16 09:23:12

2019年第三季度,总体政策基调如下:房地产不会被用作短期经济刺激,将努力防范房地产金融风险。在这种影响下,重点城市商住楼的周转规模逐年调整,价格涨幅稳定在月环比的较低区间。土地市场上土地销售速度的放缓导致了交易规模的下降。住宅用地销售平均价格环比下降,土地周转率上升,平均地价下降,土地拍卖热明显下降。

首先,政策环境:房地产不会被用作经济的短期刺激。

第一,中央政治局会议强调,房地产不应该被用作经济的短期刺激。会议为第三季度和第四季度确定了政策基调,并在跟踪市场情绪和后续政策方面发挥了关键的指导作用。第三季度整体市场调整预期进一步增强。

第二,房地产行业资金监管目标继续收紧。第三季度,货币政策保持了合理充足的流动性,相关部门没有削弱对房地产行业资金的监管。特别是在多次下调抵押贷款利率的lpr改革过程中,更加注重渠道监管,确保资金流动和抵押贷款利率变化符合监管方向。此外,浙江银行和保险监管局要求银行机构加强对消费贷款使用的控制,上海银行和保险监管局严格控制新的房地产信托业务。

照片:房地产金融监管相关部门声明

资料来源:中学综合安排

第三,地方政府收紧政策的数量已经达到高位,关注市场变化、适时调整的特点依然明显。总体而言,7、8月份地方调控政策明显加强,9月份有所减弱:苏州进一步升级限购政策,合肥升级土地拍卖政策,部分城市按揭利率继续上升,各地公积金政策调整力度加大,许多地方房地产市场监管力度加大。值得注意的是,虽然第三季度各地区政策收紧,但上海、长沙、武汉、贵阳、东莞、株洲、徐州、嘉兴、任丘等地也适时优化了公积金政策和购房限制政策,更好地满足了部分自住群体的购房需求。

图:2016-2019年发布(收紧)的地方监管政策数量分布

资料来源:中学综合安排

第四,房地产供应方面的改革取得重要进展。第三季度,我国房地产供给基础体系建设取得突破性进展。土地资源有望进一步振兴:集体经营性建设用地进入市场在法律和税收机制层面得到确认,国有建设用地二级市场配置渠道进一步开放。

展望2019年第四季度,房地产行业管理政策仍将以“不把房地产作为刺激经济的短期手段”为基础:

(1)2019年金融政策贯穿中国房地产调控的全过程,第四季度将继续坚持。金融监管政策的基调将保持严格稳定,并从中央政府逐渐向地方政府靠拢。

(2)一方面,一些城市的调控重点是适度提升市场变化的可能性;另一方面,一些城市继续通过部分优化现有政策,准确保证第一套自住住房的需求;

(3)土地末端基本制度改革对中国一级和二级土地市场供给模式的影响将逐渐显现。

二是市场表现:价格表现稳定,重点城市营业额规模稳定下降。

白城的整体价格表现稳定,今年以来各季度的累计涨幅较去年同期有所收窄。根据中国房地产指数体系对100个城市进行的全样本调查数据,2019年9月,100个城市新建房屋平均价格为15051元/平方米,比上个月上涨0.31%,连续11个月涨幅保持在0.4%以内,整体价格相对稳定。总体而言,2019年1月至9月,100个城市的房价上涨2.54%,比去年同期下降1.51个百分点。

图:2017年至2019年9月各级城市平均房价累计涨幅和环比涨幅的比较

资料来源:creis指fdc.fang.com的数据

从各级城市来看,2019年1月至9月一线城市新建住房价格累计涨幅略高于去年同期,而二线、三线、四线城市房价累计涨幅有所收窄。具体来说,今年前三季度一线城市房价上涨0.61%,比去年同期上涨0.3个百分点,第三季度上涨0.32%。二线城市的房价从1月到9月上涨了3.59%,比去年同期下降了2.57个百分点,第三季度上涨了1.26%。第三条和第四条线从1月到9月累计增长3.55%,比去年同期下降3.65个百分点,增幅和降幅在沿线城市中最为显著。

十大城市二手房价格总体稳定,累计涨幅低于新房。2019年第三季度,十大城市二手房价格累计上涨0.29%,比去年同期下降0.15个百分点。整体价格相对稳定,累计涨幅低于新房。就具体城市而言,北京、广州和天津在短期内做了一些调整。其中,广州和天津的二手房价格每季度都有所下降,而北京的二手房价格第三季度也有所回落,累计下降0.57%。南京二手房价格继续上涨,1月至9月上涨2.82%。

图:2014年9月至2019年[50个代表性城市商品房月成交趋势

资料来源:creis指fdc.fang.com的数据

每个季度,重点城市新房成交量同比下降,“金九”质量不足。据初步统计,2019年前三季度50个有代表性城市商品住宅的月平均成交量下降到2015年的同一水平,各季度成交量同比下降。自第三季度以来,政策环境变得更加严格,买家有强烈的观望情绪。3月至4月,一级和二级市场的反弹导致需求后续释放力度不足,市场调整压力加大。第三季度,50个有代表性城市的商品住宅平均月营业额同比下降1.8%,比第二季度略有上升。同月,主要城市的营业额从8月下降到9月。“金九”的质量是不够的。

从不同层次的城市来看,第三季度一线和三线代表性城市的营业额规模同比下降。2019年1月至9月,一线城市商品住宅平均月周转面积为57万平方米。自第三季度以来,市场进行了调整,月平均成交量为58万平方米,同比下降8.1%。第二层代表一个城市,第三季度平均月营业额为89万平方米,同比增长0.3%,整体营业额趋于稳定。三级代表城市第三季度平均月营业额约为33万平方米,同比下降约6%。

今年3月至4月,市场短暂反弹。一级和二级市场被压抑的需求已经明显释放。自5月份以来,进入市场的需求速度已经放缓。此外,自第三季度以来,监管层面在房地产市场的金融领域发出了密集的噪音。加强了对购房者和企业信贷的监管。市场调整的压力加大了。第三季度,重点城市商品住宅周转面积同比下降,降幅较第二季度有所扩大。在价格方面,自今年以来,新建住房价格环比增幅继续保持在较低水平,整体价格表现相对稳定。

展望第四季度,年度业绩压力和资金压力的改善将进一步加大住房企业的促销力度,加快回收资金的销售,价格上涨预计将继续回落。另一方面,由于前期需求透支,后期增长缓慢,三线四线城市将继续调整。与此同时,随着市场环境收紧和需求释放放缓,一线和二线城市的市场规模也将面临一定的调整压力。第四季度整体市场将面临压力。

三.[土地市场2]:土地拍卖热度下降,市场有所降温。

今年以来,住宅用地的供求基本与去年同期持平。第三季度,住宅用地供应速度放缓,交易量下降。据初步统计,2019年前三季度,全国300个城市住宅用地面积同比增长0.9%,交易面积同比增长2.3%,其中住宅用地面积和交易面积第三季度分别同比下降8.6%和6.8%。就住宅用地销售而言,今年年初以来,全国300个城市共进行了398次住宅用地销售,总规划建筑面积3796万平方米。第三季度住宅用地销售数量较第二季度略有上升,并逐月增加。9月份住宅用地销售数量占7.4%,但仍明显低于2018年下半年的土地销售水平。

图:2012-2019年第三季度中国300个城市住宅用地交易平均底价和平均地价

资料来源:creis指fdc.fang.com的数据

第三季度,住宅用地交易的底价环比下降,但仍居高不下。与第二季度相比,保险费率大幅下降。据初步统计,2019年前三季度,全国300个城市出售的住宅用地平均底价为4556元/平方米,同比增长18.5%,平均地价为17.4%,同比下降0.8个百分点。就个别季度而言,住宅用地交易的平均底价及地价在今年第一及第二季度持续上升。自第三季度以来,土地市场的热度已经下降。住宅用地交易的平均底价和地价都有所下降。第二季度的平均房价下跌了4.3%,至4612元/平方米,第二季度的保险费率下跌了11.1%,至12.5%。

图:2019年前三季度各条线城市住宅用地启动和交易相关指标同比变化

资料来源:creis指fdc.fang.com的数据

从布局上看,前三季度一、二线城市住宅用地供需大幅增加,楼层平均交易价格持续上涨。第三季度,各行各业的城市土地市场都降温了。据初步统计,2019年前三季度,一线和二线城市住宅用地面积同比增长,交易面积增加,而三线和四线城市分别同比下降9.3%和9.9%。就价格而言,各一线城市前三季度出售的住宅用地平均底价较去年同期有所上涨,而二线城市的涨幅略高于去年同期。第三季度,各城市住宅用地交易的平均底价环比下降,地价也从第二季度开始下降。

总体而言,第三季度,地方政府推出土地的步伐放缓,住宅用地交易量略有下降。在价格方面,全国300个城市的住宅用地交易平均底价比上个月略有下降,但与去年同期相比仍保持在较高水平,主要是因为一、二线城市的住宅用地交易水平较高,这对整体平均底价产生了结构性影响。值得注意的是,房地产金融监管最近不断收紧。受行业调整预期加剧、资本压力加大等因素影响,房地产企业拍卖热情明显减弱。第三季度住宅用地拍卖成交比例上升,平均地价下降。预计第四季度房地产融资监管不会放松,销售回报压力将加大,企业资本将进一步承压,土地市场拍卖热度将继续下降。

四.公司业绩:销售业绩放缓,土地收购举措减弱

重点监控住房企业[3]的销售业绩继续改善,第三季度增速有所下降。2019年1月至9月,20家重点监控住房企业销售总额达到4.2万亿元,同比增长13.4%。销售面积3亿平方米,同比增长11.6%。自今年3月以来,政策预期的改善推动了重点城市的成交量回升。上半年,住房企业积极调整营销节奏,加快项目推进和周转速度,重点企业销售业绩监控取得突破。第三季度,企业推货的总体努力没有下降。然而,在政策不放松、金融监管严格的情况下,市场急着观望,项目的开放也不如以前顺利。第三季度重点监控住房企业销售额1.5万亿元,同比增长24.9%,同比下降4.6个百分点。

融资环境继续趋紧,住房企业整体融资规模同比收窄,融资渠道趋紧。2019年,监管机构多次表示,将继续关注房地产金融风险,加强房地产金融审慎管理,大幅收紧企业融资环境。2019年1月至8月,房地产开发企业获得资金11.4万亿元,同比增长6.6%,较4月分阶段高点下降2.3个百分点,增速自5月以来连续四个月收窄。第三季度以来,房地产金融监管不断加强,信托、海外债券等融资渠道继续得到严格控制。因此,房地产信托的发行规模从7月份到8月份有所下降,7月份下降了28.0%,8月份下降了12.4%。海外债务融资规模也大幅萎缩。8月份发行规模较上月分别下降24.4%和78.2%。融资的收紧在一定程度上削弱了住房企业的投资意愿。

照片:2016年以来20个重点监测点的占地面积。

资料来源:creis指fdc.fang.com的数据

房地产公司倾向于谨慎投资态度,减缓土地收购的步伐。2019年1月至9月,20家重点监控企业占地2.4亿平方米,同比下降7.9%。总用地12340亿元,同比增长7.0%。具体而言,上半年,20家重点住房企业获得土地8866亿元,同比增长6.3%,主要得益于融资环境略有改善和优质地块的集中引进。自第三季度以来,在融资渠道不断受限、销售业绩放缓的情况下,企业投资态度趋于谨慎,土地拍卖热度明显下降。从月到月,从7月到9月,代表企业占用的土地量逐月下降,8月和9月占用的面积也同比下降30%以上,住房企业占用土地的积极性明显减弱。

总体而言,重点监控住房企业第三季度销售业绩保持增长,但在严格的房地产监管和信贷监管条件下,需求进入市场的积极性减弱,企业销售业绩增速放缓。与此同时,国家对房地产金融方面保持严格控制。对各种政策的监督没有减少。7月以来,信托和海外债券融资渠道继续收紧,房地产企业融资规模下降。在销售收入和融资困难加剧的双重压力下,企业适时调整投资策略,整体征地热情减弱。预计在全力争取全年销售业绩目标的压力下,第四季度企业通过加大促销力度和适度降价来抢回资金将成为一种趋势。

V.趋势预测:经济下行预期难以改变,市场规模略有调整,投资启动增速继续放缓

预计第四季度的经济低迷将难以改变,房地产金融部门的监管将继续加强。今年以来,中美贸易摩擦加剧,外部环境持续紧张,国内避险情绪高涨,总需求相对较低,经济持续下滑。在这种背景下,广泛的信贷政策继续得到促进。最近,各种货币政策工具继续努力进一步开放货币传导机制,同时保持合理和充足的流动性。就房地产市场而言,监管当局最近在房地产市场的金融部门发表了许多声明,防止资金非法流入房地产部门,同时促进广泛的信贷政策。企业资产负债表内外融资渠道收紧,房地产企业融资压力明显加大。

照片:2014年至今全国商品房开发投资、新建筑面积、销售面积及价格走势

资料来源:国家统计局,中学研究所

到目前为止,销售方面仍有一定的韧性,预计第四季度市场规模调整将略有增加。自2019年第三季度以来,中央政府对房地产市场的立场越来越严格。与此同时,该行业的财务控制也明显收紧。然而,由于房地产企业提前积极推进发行价促销的影响,全国房地产市场整体销售规模仍在调整,但7月和8月销售规模已连续两个月同比有一定程度的反弹。从短期来看,市场销售规模显示出较强的弹性。然而,鉴于近期房企致力于市场营销和需求侧反应相对平淡的情况,在市场监管不断收紧的背景下,全国房地产市场难以展现“九金十银”的品质。预计第四季度市场规模调整将在供需摇摆的状态下略有扩大。在价格方面,由于高价项目集中在市场上等结构性因素,商品房销售价格一直相对较高。然而,考虑到住房企业近期的积极营销势头,第四季度的价格涨幅可能会进一步下降。

在行业金融监管力度加大、融资渠道狭窄、销售收入支持不足的背景下,第四季度住房企业资金压力将进一步凸显,这将进一步影响住房企业启动投资的积极性。预计国家房地产开发投资和新开工地区的增速将继续放缓。在投资方面,1月至8月的建筑成本同比增长率达到2015年以来的最高水平,8月竣工面积也是2019年以来的首次增长。预计第四季度在行业完工压力加大的背景下,建筑安装投资将继续快速增长,带动发展投资增速保持较高水平。但是,考虑到资金压力导致投资热情减弱,土地收购费增速持续放缓,预计第四季度投资增速将继续保持高位回落。就新建筑而言,第四季度的销售调整和资金方面的压力将对住房企业开工建设的积极性产生重大影响。此外,去年的高基数也会在客观条件下影响新建筑的扩张。预计第四季度新建筑面积的增长率将逐渐回落到较低水平。

[1]有50个代表性城市,包括北京、上海、广州和深圳。第二条线包括天津、重庆、杭州、武汉、大连、苏州、厦门、成都、南京、三亚、贵阳、温州、哈尔滨、海口、长春、合肥、青岛、福州、Xi、南宁、郑州、沈阳、无锡、长沙、南昌等25个城市,主要是省会城市和计划单列城市。三线包括三明、莆田、中山、惠州、淮安、肇庆、汕头、镇江、绍兴、苏州、韶关、包头、佛山、徐州、唐山、泉州、泸州、芜湖、东莞、扬州和南通,主要指地级市。

[2]除另有规定外,土地面积是指规划建筑面积;所有土地数据都来自公开拍卖市场。

[3]重点监控企业包括:碧桂园、万科、恒大、保利、融创、中海、新城、华润、龙湖、世茂、招商、金地、徐汇、金茂、绿城、富力、雅居乐、元阳、澳远、龙光

贵州十一选五 辽宁十一选五投注 极速飞艇app 上海11选5 甘肃十一选五投注

责任编辑:admin   本站原创,未经授权不得转载
继续阅读
相关阅读
热新闻

APP下载

客户端下载
推荐
热门