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"银十"恰逢房贷利率新规 专家称对购房者影响不大

作者:匿名 时间:2019-10-22 09:54:57

作为多年来房地产销售的黄金时期,今年的房地产市场在“白银十月”迎来了新的抵押贷款利率调整规定,而在“金九”月则惨淡收场。根据央行此前发布的公告,从10月8日起,新发布的商业个人住房贷款利率将以最近一个月相应时期的lpr为准。

安居克房地产研究所首席分析师张博在接受《证券日报》采访时表示,虽然个人住房贷款利率已经采用了新的定价机制,但事实上,政策本身对购房者的影响相对有限。然而,短期内,由于政策执行程度(即lpr加基点的范围)以及各城市的房地产市场监管政策等多种因素,它仍将对房地产市场产生一定影响,如买家对未来市场的预期发生变化。

抵押贷款成本的影响是有限的。

根据最新规定,全国第一批新发放的商业个人住房贷款利率不得低于同期贷款利率。定价基准改变后。两套个人住房贷款的利率不得低于相应期限的lpr加60个基点(1个基点等于0.01%)。此前,银行发放个人住房贷款时,主要是根据贷款基准利率上下浮动。

诸葛房产搜索副总裁袁程健在接受《证券报》采访时坦言,在新的抵押贷款利率定价机制下,利率调整无疑更加灵活,但从实际情况来看,即使购房者的实际购房成本增加,调整也会非常有限。

根据央行9月20日发布的lpr报价,一年期为4.2%,五年期为4.85%。如果仅仅从房地产的角度来看,五年期lpr报价利率似乎更能反映抵押贷款利率。

作为回应,记者手动计算了一个账户。以北京为例。新规定实施前,北京首笔抵押贷款的主流利率比基准利率10%高4.90%,即5.39%;第二套公寓的贷款利率比基准利率高20%,即5.88%。新规定实施后,中国央行9月20日宣布的五年期LPR第一次抵押贷款利率为4.85%。第一次抵押贷款调整后的利率为5.4%,第二次抵押贷款调整后的利率为5.9%,分别比以前高0.01%和0.02%,变化不大。

从贷款成本来看,对于100万本金和利息相等、贷款年限为25年的国家元首来说,新规定实施前购房者的月还款额约为6075元,新规定实施后约为6081元,也就是说,每月仅增加6元的购房成本。即使是第二套房,按照上述方法,每月额外还款金额也只有12元左右。

上海易居研究所智库研究中心主任严跃进(Yan跃进)在接受《证券日报》采访时表示,从计算结果可以看出,9月20日宣布的lpr利率调整不会对购房者抵押贷款成本产生更大的实质性影响,更大的影响仍然体现在贷款定价方式的调整上,即增加后续抵押贷款利率的自我调整空间。

“总体而言,监管机构设定了lpr报价利率,更希望房地产行业在不全面降息的情况下仍能实现稳定预期的结果。”霍普韦尔首席分析师郭毅告诉《证券日报》。

严格控制房地产金融风险

无论是10月8日个人贷款采用新的lpr报价利率,还是今年以来央行和银监会频繁强调的对房地产贷款的合理控制,都没有显示监管部门加强了对房地产金融风险的控制。

具体而言,自今年5月17日中国银行业监督管理委员会发布《关于开展“巩固反乱促合规建设成果”工作、严格监管房地产信托业务的通知》以来,监管部门进一步加强了对房地产行业的监管。然而,在7月30日中共中央政治局会议强调“房地产不可作为刺激经济的短期手段”之后,在监管方面也更加注重住房企业的融资方面。

据中原地产研究中心(Centaline Real Estate Research Center)不完全统计,自2019年以来,监管机构发布的超过25项政策或言论都涉及“关注房地产金融风险的防范”。

四川金融证券研究所所长陈力表示,尽管自9月份以来,央行货币政策趋于宽松,但现阶段货币政策主要是支持实体经济,预计今年第四季度对房地产行业的刺激仍相对有限。

根据目前一些与房地产市场相关的数据,今年销售市场和整个土地市场的热度有所下降。

国家统计局的数据显示,今年1月至8月,商品房销售面积为1.01849亿平方米,同比下降0.6%。值得注意的是,商品房销售面积自2019年以来一直呈负增长趋势。房地产开发企业购买土地1.2236亿平方米,同比下降25.6%。新建住房面积1.45133亿平方米,增速下降0.6个百分点,至8.9%。

“考虑到一些房地产公司可能会在第四季度推高价格,但考虑到目前房地产市场监管政策仍在继续的宏观环境,预计今年第四季度房地产销售市场过热的可能性相对较低。”陈丽说。

资料来源:《证券日报》

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